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10. Juli 2019

S&P Commercial Development GmbH

Service Development: Projektentwicklung als Dienstleistung – am Beispiel von Bambergs Quads

Was tun mit einem Grundstück, das seit Jahren brach liegt? Das sich vielleicht nur schwer veräußern lässt? Angesichts der derzeitigen Zinslage ist es für Investoren oftmals sinnvoller ein Grundstück im Bestand zu halten und sein Potenzial zu nutzen. Sontowski & Partner bietet daher mit der neu gegründeten Beteiligungsgesellschaft S&P Commercial Development GmbH auch Service Developments, „schlüsselfertige Projektentwicklungen“ für Investoren an.

Als eines der ersten Service Developments entwickelt Sontowski & Partner ein spektakuläres Projekt für die Bamberger Sparkasse mit dem sogenannten „Quartier an den Stadtmauern“. Ein ca. 5.200 Quadratmeter großes Areal mitten in Bambergs Altstadt das über mehrere Jahre brach lag und lange Zeit für kaum entwickelbar galt.

Das ca. 5.200 m² Areal vor der Neubebauung

Bereits 1987 hatte die Sparkasse das Gebiet zwischen Langer Straße und Franz-Ludwig-Straße erworben. „Dieses Quartier liegt mitten im Weltkulturerbe und birgt damit ganz besondere Herausforderungen“, erläutert Helmut Stähr, Prokurist und Projektentwickler der S&P Commercial Development GmbH, die lange Brachlage. „So ziehen sich Teile der historischen Stadtmauern aus dem 13. und 15. Jahrhundert mitten durch das Areal und geben dem Quartier daher auch seinen Namen.

Herausforderung: Arbeiten zwischen Denkmälern

Diese galt es zu integrieren und teilweise auch erst freizulegen.“ Zudem gibt es einige sanierungsbedürftige, ensemblegeschützte Gebäude und auch zwei Einzeldenkmäler. Die zwei sehr aufwendig zu restaurierenden Gebäude aus dem 18. und 19. Jahrhundert sind mit Stuck, Fresken, Deckenmalereien und einer zu sanierenden Fachwerkfassade ausgestattet. Historisch sehr bedeutsam ist zudem die unter einem der Gebäude befindliche Mikwe, ein jüdisches Tauchbad aus dem 15. Jahrhundert, das ebenfalls unter Denkmalschutz steht und im Rahmen der Entwicklung geschützt werden musste.

Für die Bamberger selbst war das Areal jahrelang nicht zugänglich, da es von beiden Straßenseiten durch Hauswände und Tore begrenzt war. Ein totes Quartier mitten in Bambergs lebendigem Stadtzentrum.

Neubelebung durch heterogenes Nutzungskonzept

2015 hat Sontowski & Partner die Projektentwicklung im Auftrag der Bamberger Sparkasse übernommen und setzt ein Bebauungskonzept um, das verschiedene Nutzungen vorsieht: Realisiert werden ein Hotel mit 132 Zimmern, rund 50 Wohnungen sowie Büro und Dienstleistungsflächen auf ca. 1.160 Quadratmetern. Darüber hinaus werden rund 2.500 Quadratmeter Einzelhandelsflächen entstehen.

„Wichtig war, dass sich die Gebäude gut in die historische Altstadt einfügen und das Nutzungskonzept dem heterogenen Bedarf an diesem Standort nachkommt. Außerdem sollte das Areal endlich zugänglich gemacht werden. All diese Aspekte wurden konzeptionell umgesetzt“, so Stähr.

Nutzungsmix: Wohnen, Einkaufen, Arbeiten
Neue Fassaden zwischen alten Gebäuden des Weltkulturerbes

Quartiersentwicklung mit höchsten Anforderungen

Tatsächlich stellte die Quartiersentwicklung alle Projektbeteiligten und das Team von Sontowski & Partner vor immer neue Herausforderungen. „Das Projekt war ein bisschen wie die Büchse der Pandora. Neben den im Voraus bekannten Aufgaben, kamen immer wieder neue Überraschungen hinzu“, berichtet Robert Wießner. Der Projektmanager ist seit über 30 Jahren für Sontowski & Partner tätig und war mit seiner umfangreichen Projektentwicklungserfahrung gerade in der komplexen Anlaufphase des Projektes eine wichtige Unterstützung für das Projektteam.

So wurden während der Arbeiten neue, noch unbekannte Stadtmauerreste entdeckt, die behutsam freigelegt werden mussten und im Übrigen auch ganz neue Erkenntnisse über die tatsächliche Lage des historischen Stadtkerns liefern. „Das gesamte Areal wurde vorab archäologisch untersucht. Hierfür musste das gesamte Baufeld an den Außengrenzen mit Pfählen gesichert werden. Für die Gründung der Neubauten mussten außerdem teilweise Pfähle bis in 12 Meter Tiefe eingebracht werden.“

Reste der histor. Stadtmauern ziehen sich mitten durch das Areal
Bauvorhaben Quartier an den Stadtmauern

Wie sich auch erst während der Arbeiten herausstellte, konnte der Abriss der maroden Bestandsgebäude nur mit äußerster Vorsicht und unter Absicherung der Nachbargiebel vollzogen werden. „Dieses Projekt war sicherlich das herausforderndste, aber natürlich auch eines der spannendsten, das wir in unserer über 30-jährigen Unternehmens¬geschichte entwickelt und umgesetzt haben“, so Robert Wießner.

Service Development als „schlüsselfertige Projektentwicklung“

Neben der klassischen Projektentwicklung ist bei Service Developments die regelmäßige enge Abstimmung mit dem Investor ein wesentlicher Teil der Arbeit. „Da wir zu 95 Prozent Bauherrenaufgaben übernehmen, war der enge Kontakt zum Vorstand der Sparkasse sehr wichtig“ erklärt Helmut Stähr. So hat sich sein Team um die Ausschreibung und Vergabe gekümmert, die Fachplaner und Architekten ausgewählt und auch die Abstimmungen mit den Vertretern der Stadt, dem bayerischen Landesamt für Denkmalschutz und dem Baureferat übernommen. „Wir liefern dem Investor eine „schlüsselfertige“ Projektentwicklung, das beinhaltet übrigens auch die Vermietung und das Qualitätsmanagement“, so Stähr.

Stephan Kirchner, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Bamberg erläutert: „An ein solches Projekt wagt man sich nur mit einem zuverlässigen Partner. Wir standen in ständigem Kontakt mit den Projektverantwortlichen von Sontowski & Partner und wurden in allen brisanten Situationen hervorragend beraten. Die Kombination aus Organsisationsstärke, großem technischem Know-how und umfangreicher Projekterfahrung hat sich bewährt. Nun freuen uns schon sehr darauf, dass das Areal wieder ein lebendiger Teil der Stadt ist.“

Offizielle Eröffnung für Ende 2018 geplant

Inzwischen ist das „Quartier an den Stadtmauern“ bereits in seiner letzten Bauphase. Ende 2018 wurde bereits Eröffnung gefeiert und die Bamberger können seitdem das Areal erstmals wieder betreten und die neu geschaffene Verbindung zwischen Langer Straße und Franz-Ludwig-Straße nutzen. In dem hofartig gestalteten, inneren Bereich sind die ausgestellten Überreste der Stadtmauer zu besichtigen und auch die Mikwe wird als Museum teilweise zugänglich sein.

Quartier an den Stadtmauern in Bamberg