Was bedeutet das konkret im Rückblick auf die vergangenen 10 Jahre – was war damals anders?

Tilman Engel: Die letzten Jahre waren von einer außergewöhnlichen Marktdynamik geprägt. Grundstückspreise sind gestiegen, die Margen bei Bauunternehmen haben sich teilweise verdoppelt, auch die Anforderungen von Gemeinden – in Bezug auf Infrastruktur oder gestalterische Qualität – wurden immer umfangreicher und schließlich waren die staatlich enorm steigenden Vorgaben zu Energiestandards und Schallschutz kostentreibend. Die Branche konnte dies alles so leisten, weil das Umfeld mit sehr günstigen Finanzierungskosten und hohen Verkaufspreisen sowie Förderungen kompensierend wirkte.

Doris Hertel: Wir hatten über Jahre eine enorme Wertschöpfung – für viele Beteiligte. Was dabei aber häufig unterschätzt wurde: Die Finanzierungsseite kam zunehmend unter Druck. Banken mussten mit immer geringeren Margen arbeiten, Mezzanine-Geber nahmen wachsende Risiken bei sinkender Rendite in Kauf. Diese Ungleichverteilung war auf Dauer nicht gesund. Der Markt reagiert jetzt – mit einer Rückverlagerung der Verantwortung, auch hin zum Eigenkapital.

Wie sieht Ihre Strategie im Bereich Wohnen konkret aus?

Sven Sontowski: Bei der S&P Commercial Development werden wir unseren Fokus noch stärker auf den Bau von Mietwohnungen verschieben, gerne auch in Verbindung mit Lebensmitteleinzelhandel, wie wir es bereits des Öfteren umgesetzt haben. Das klassische Wohn- und Geschäftshaus hat sich als funktionierendes Konzept bewährt, insbesondere in urbanen Umgebungen. Beispiele dafür sind unsere aktuellen Entwicklungen in der Gebersdorfer Straße in Nürnberg oder in der Artilleriestraße in Erlangen.

Henrik Medla: Mit BayernCare setzen wir gezielt auf betreutes Wohnen. Aufgrund der steigenden Lebenserwartung und der verbesserten gesundheitlichen Verfassung älterer Menschen wird diese Wohnform immer relevanter. Barrierefreies Wohnen mit Serviceangeboten durch renommierte Pflegedienste ist ein attraktives Konzept für viele ältere Menschen, darauf werden wir in den nächsten Jahren fokussieren. Bis 2040 wird die Zahl der älteren Menschen deutlich steigen, was den Bedarf an solchen Wohnkonzepten nochmal erheblich erhöht.

In welcher Aufteilung man vor Ort und im Homeoffice arbeiten möchte – diesbezüglich finden sich Unternehmen aktuell noch und es schwankt stark nach Branche und Unternehmensgröße. Aber selbst Unternehmen, die gleich nach der Pandemie reines remote-Arbeiten propagiert hatten (vorallem große Konzerne), versuchen seit einiger Zeit, ihre Mitarbeitenden mit enorm viel Aufwand zumindest tageweise ins Office zurückzuholen. Eine Folge daraus ist, dass sich vor allem der Anspruch an die Qualität und die Ausstattung von Büroflächen dramatisch verändert hat. Das Büro muss mehr dem Zuhause ähneln, Aufenthaltsqualität bieten und den offenen Kommunikationscharakter eines Unternehmens widerspiegeln. Damit steigt auch wieder die Nachfrage nach Büros, in denen das möglich ist: Moderne Bürostandorte werden gesucht.

Warum ist das so? Unternehmen haben doch in der Corona-Phase gelernt, dass Büroarbeit genauso gut remote funktioniert.

Die letzten zwei Jahre nach der Pandemie haben gezeigt, dass es eben doch nicht so gut funktioniert wie live und face-to-face im Büro. Man hat gemerkt, dass die physische Zusammenarbeit eine Qualität hat, die gerade Teams guttut und die die Beziehung zum Unternehmen stärkt. Man hat die sozialen Aspekte deutlich unterschätzt. Diese und die Identifikation mit dem Unternehmen spielen für die Mitarbeiterbindung und die Mitarbeitermotivation eine wichtige Rolle. Viele Unternehmen sind da gerade noch etwas in der Findungsphase. Sie wollen den Mitarbeitenden die Freiheit des remote-Arbeitens bieten, möchten aber auch das Büro wieder als regelmäßigen Treffpunkt etablieren. Gerade zwischenmenschliche Aspekte, die durch das zufällige Gespräch an der Kaffeemaschine oder im analogen Meeting stattfinden sind oftmals besonders wichtig und genau das findet remote einfach nicht statt.

Dabei fällt es mittelständischen Unternehmen unserer Erfahrung nach oftmals leichter ein gutes Gleichgewicht zwischen Homeoffice und Büro zu etablieren. Dort ist der Bezug zum Arbeitsstandort meist größer. Die Arbeitssituation ist persönlicher, weil der Kollegenkreis überschaubar ist, man kennt sich. Der Arbeitsplatz ist Begegnungsstätte, Austauschmöglichkeit und Identifikationspunkt in einem.

Wie wirken sich die neuen Arbeitsweisen auf die Büroimmobilien aus? Welche Anforderungen müssen sie heute erfüllen?

Der Anspruch an Qualität und Lage ist deutlich gestiegen. Der Arbeitsplatz soll auch Wohlfühlraum sein. Moderne Unternehmen versuchen dabei bewusst ein attraktives Gegenangebot zum Homeoffice machen. Und sie passen die Flächenplanung sehr an den Bedarf ihrer Mitarbeitenden an. Bevor Flächen angemietet werden und geplant wird, fragen die Unternehmen heutzutage eingehend bei ihren Mitarbeitenden ab: Wie wollen sie arbeiten? In welcher Form arbeiten sie zusammen und was brauchen sie dafür?

Man könnte auch sagen, Büros müssen wesentlich mehr können. Und sie sollen auch mehr bieten: Kollaborationsflächen sind sehr wichtig, aber auch Möglichkeiten, sich für konzentriertes Arbeiten, Zwei-Augen-Gespräche oder auch wichtige Telefonate zurückzuziehen. Da gibt es dann Stand-up-Meeting-Räume oder auch die Lounge-Ecke, in der man sich zum Brainstorming zusammenfindet. Das ist alles wesentlich kreativer und vielfältiger als wir es aus der Vor-Corona-Zeit kennen. Natürlich auch, weil Arbeiten mobiler geworden ist. Laptop und Handy lassen sich überall hintragen.

Außerdem spielt das Thema Nachhaltigkeit auch für Mieter eine zunehmend große Rolle. Das gehört inzwischen untrennbar zu einem modernen Arbeitsplatz dazu.

Die Anfänge: Pionierdenken und Gründermentalität

Am Anfang der Geschichte von Sontowski & Partner stehen Pionierdenken und eine große Lust am Unternehmertum. Antriebsfedern, die auch die weitere Entwicklung des Unternehmens immer wieder bestimmen werden. Klaus-Jürgen Sontowski kehrt nach einer Ausbildung zum Stammhausinformanten bei der Siemens AG und Auslandsaufenthalten in Kanada und Skandinavien zurück nach Erlangen und sieht in dem Weltkonzern zu wenig Entwicklungsmöglichkeiten für sich auf kurzer Zeitachse. Er entschließt sich kurzerhand selbst unternehmerisch tätig zu werden und die Immobilienbranche erscheint ihm als zukunftsträchtiges Geschäftsfeld, in das er ohne große Vorkenntnisse, aber mit viel Unternehmergeist einsteigt. Sein Schwager Michael Pickel, der bis heute zu den Gesellschaftern der Sontowski & Partner Group zählt, unterstützte mit dem nötigen Startkapital und das Immobilienunternehmen war gegründet.

„Wichtig ist, nicht nur zu wissen, was man kann, sondern insbesondere auch, was man nicht kann und sich für diese Themen gute Leute zu suchen. Das war von Anfang an meine Philosophie. Dieses Vorgehen schafft Raum, um sich mehr auf die eigenen Stärken fokussieren und das Geschäft voranzutreiben“, so der Unternehmensgründer.

Partnerschaft: „Die Sache hat mir einfach so gut gefallen, dass ich eingestiegen bin.“

Einer der wichtigsten Experten, den sich Klaus-Jürgen Sontowski in den ersten Jahren an seine Seite holt, ist Dr. Karsten Medla, der zu diesem Zeitpunkt noch als Dozent für Angewandte Betriebswirtschaftslehre und Volkswirtschaftslehre an der Friedrich-Alexander-Universität beschäftigt war. Dieser wird zunächst als externer Berater für das junge Immobilienunternehmen tätig und erstellt die ersten Immobilien-Gutachten.

1987 gibt Dr. Medla seine akademische Laufbahn schließlich beherzt auf und steigt neben Klaus-Jürgen Sontowski als Geschäftsführer ein. „Das junge Unternehmen hat mir einfach so gut gefallen, dass ich eingestiegen bin, statt mich für eine akademische Laufbahn zu entscheiden und vielleicht jahrelang bei offenem Fenster zu schlafen, um den Ruf auf eine Professorenstelle nicht zu verpassen“, erinnert sich Dr. Karsten Medla scherzhaft. Die Konstellation erweist sich als äußerst erfolgreich für die weitere Entwicklung des Unternehmens. Während Klaus-Jürgen Sontowski eher der analytisch-initiative Kopf ist, der immer wieder neue Geschäftsmöglichkeiten identifiziert und nach eingehender Prüfung für das eigene Unternehmen initiiert, ist Dr. Karsten Medla derjenige, der die Realisierung im Unternehmen begleitet, sie in die Organisation dekliniert und mit viel kaufmännischem Geschick die Umsetzung – von der Liquidität bis zum Ertrag – vorantreibt. Gemeinsam setzt man die ersten Projekte um, erspürt Marktchancen und realisiert diese mit großer unternehmerischer Kreativität und Tatkraft.

Die ersten Erfolge: „Wir haben nicht lange gezaudert und Dinge einfach umgesetzt“

Es ist insbesondere der Einzelhandel, der die ersten großen Erfolge beschert: „Es war die Zeit, in der die großen Einzelhändler wie Aldi, Lidl, Rewe oder OBI zur Expansion ansetzten und viele Supermärkte und Fachmarktzentren bauten“, erläutert Klaus Jürgen Sontowski. „Also sprachen wir mit den Strategen dieser Häuser, um zu erfahren, wo sie präsent sein wollten, kauften dort Grundstücke und bauten die benötigten Immobilien.“ Im Windschatten der Expansionsbestrebungen von Einzelhandelsriesen nahm das Geschäft Fahrt auf und beschleunigte sich später mit der zusätzlichen Kapitalkraft, die über die frisch gegründete GRR erschlossen wurde, nochmals. Bis in die USA sollte dieser Geschäftsbereich führen. Schließlich waren es 420 Einheiten, die gebaut, finanziert und verkauft bzw. teils über die GRR investiert wurden.

Und auch der Macht der Erwerber, die beim Kauf eines einzelnen Objekts stets versuchten, den Preis und damit die Marge zu drücken, setzte man Ideen entgegen: Sontowski & Partner packte die Supermärkte in Fonds. Nach dem Motto „aus der Region für die Region“ wurden die ersten sogenannten Regio-Fonds entwickelt. Bestandteil waren Supermärkte, die insbesondere in der fränkischen Heimat lagen und Investoren die Möglichkeit boten, sich selbst vor Ort von den Immobilienprodukten zu überzeugen, in die man investierte. Die bereits erarbeitete Seriosität des Unternehmens sowie das ständig wachsende, intensiv gepflegte und dadurch ausgesprochen belastbare Netzwerk waren hierbei sehr hilfreich. „Der Aufbau langer und vertrauensvoller Partnerschaften gehörte von Anfang an zu unseren Grundprinzipien“, so Klaus-Jürgen Sontowski. Insbesondere die vertrauensvollen Beziehungen zu den bayerischen Sparkassen gaben den Ausschlag, noch heute eine sehr wichtige Komponente der Geschäftstätigkeit von Sontowski & Partner.

„Erst Durchdenken, dann Handeln“

Die Geschichte der Super- und Fachmärkte ist ein gutes Beispiel dafür, was sich wie ein roter Faden durch die Unternehmensentwicklung zieht: Nach dem Motto „Erst Durchdenken, dann Handeln“ hielt man Ausschau nach Nischen, die sich zu besetzen lohnten und nach eingehender Analyse des Marktes machte man dann Nägel mit Köpfen. Schrittweise folgte ein Projekt dem anderen.

So etwa nach dem Mauerfall 1989. Interessanterweise lag zu diesem Zeitpunkt die Immobilienbranche in Westdeutschland fast genauso darnieder wie rund 35 Jahre später. „Die selbst nach heutigen Maßstäben sehr hohen Zinsen und ein Peak bei den Grundstückspreisen sorgten dafür, dass realisierte Projekte kaum noch kapitalisiert werden konnten – falls überhaupt noch gebaut wurde“, erinnert sich Dr. Karsten Medla. So traf man damals die Entscheidung alle Objekte im Westen zu verkaufen, um in Ostdeutschland zu investieren. Die Wahl fiel auf die Gärtnerstadt Dresden. Das Kapital steckte man zunächst in Gärtnereien, die man in Baugrundstücke umwidmete, teils als Landdevelopment veräußerte, größtenteils aber selbst bebaute. Rund 1.000 neue Wohnungen wurden so in Dresden realisiert. Auch hier erwies sich der gute Draht zu den Sparkassen als wichtiger Erfolgsfaktor – sowohl auf der Finanzierungs- als auch auf der Absatzseite.

Mut zu Fehlern: „Wir haben viele gute, aber auch einige schlechte Geschäfte gemacht“

Die Aktivitäten im Osten bescherten aber auch einen der ersten großen Misserfolge: Neben Wohnungen investierten die beiden Geschäftsführer auch erstmalig privat in den Bau eines Hotels. Was zuerst sehr zukunftsträchtig erschien, entpuppt sich wenig später als Fehlinvestition, da eine Flut neuer Hotels die Preise drückte.

„Das war einer unserer ersten deutlichen Misserfolge“, so Klaus-Jürgen Sontowski. „Wir haben viele gute, aber auch einige schlechte Geschäfte gemacht. Wichtig ist nur, dass unterm Strich immer mehr gutes als schlechtes Geschäft steht. Und man sollte auch in schwierigen Phasen nie resignativ werden und den Kopf in den Sand stecken, sondern immer nach neuen Möglichkeiten suchen.“

„Manchmal läuft auch alles gegen einen“, ergänzt Dr. Karsten Medla. „Es gibt Ereignisse, die können Sie nicht vorhersehen. Ziel für uns war dann immer, Verluste, die man gemacht hat, durch gute Geschäfte und neue Geschäftsideen auszugleichen.“

Innovative Geschäftsideen und strategische Weitsicht: „Geschäftsmodelle ergeben sich immer wieder“

Auch an anderer Stelle zeigten sich die Innovationskraft und Kreativität der Unternehmer. „Uns hatte schon immer gestört, dass die Zyklen in der Immobilienwirtschaft regelmäßig schwerwiegende Folgen hatten, bei gleichzeitig hohen Kosten in der Grundstücksbevorratung oder auf der bauausführenden Seite“, erinnert sich Klaus-Jürgen Sontowski. Die Frage, wie man kleinteiliger abwickeln und so erfolgssicher arbeiten kann, trieb ihn und Dr. Karsten Medla laufend um. Ein erster Schritt war eine niedrige Zeichnungsschwelle bei den Fonds. Aber die kleinste Einheit einer Beteiligung ist nun mal eine Aktie – und so war die Idee geboren, mit der DIC (Deutsche Immobilien Chancen) eine Aktiengesellschaft zu gründen, die später an die Börse geführt wurde. Abseits der Patrizia AG und der damaligen IVG Immobilien AG ein Novum. „Von einer Aktiengesellschaft träumen viele, umgesetzt hat es aber keiner, wurde uns damals von Bankern gesagt. Wir haben es mit der DIC dann einfach realisiert und später dann auch mit der GRR“, erzählt Klaus-Jürgen Sontowski heute. Vom institutionellen Investor bis hin zum Privatanleger wurde das Spektrum abgedeckt und so das Risiko gestreut.

Grundprinzipien des Erfolgs

Es kamen noch viele neue, erfolgreiche Initiativen hinzu, wie die Gründung des Projektentwicklers für Seniorenwohn- und Pflegeeinrichtungen BayernCare und sogar eines eigenen Betreibers „BayernStift“, der zuletzt fast 1.000 Mitarbeiter zählte, oder auch die spätere Gründung des Mezzanine-Kapitalgebers Pegasus Capital Partners. 2016 wurde man sogar erstmals mit einem digitalen Geschäftsmodell aktiv und rief die Crowdinvestingplattform zinsbaustein.de ins Leben.

Fast alle neuen Geschäftsbereiche wurden zunächst selbst operativ betrieben, bevor man sich weitere Partner suchte, sie stärker ausrollte und zu eigenständigen Unternehmen aufbaute.

Dabei galt immer: „Wer innovativ sein will, muss auch Fehler machen dürfen. Daher ist eine gute Fehlerkultur im Unternehmen auch wichtig. Wir haben nie danach gefragt, wer hat den Fehler gemacht, sondern nur, wie können wir es in Zukunft besser machen“, so Klaus-Jürgen Sontowski.

Die S&P Geschäftsführung im Gespräch.

2024 ist ein besonderes Jahr für die Sontowski und Partner Group: Es markiert das 40-jährige Bestehen des Unternehmens. Ein guter Anlass, um einmal innezuhalten. Was war, was bleibt und was wird für die Zukunft wichtig?

Ein Gespräch mit Sven Sontowski, Dr. Henrik Medla und Dr. Tilman Engel.



In diesem Jahr wird die Sontowski & Partner Group 40 Jahre. Eine stolze Zahl und trotzdem ist der Blick auf das Jahr 2024 vermutlich nicht nur entspannt. Wie geht es Ihnen damit?

Henrik Medla: Wir freuen uns auf das Jubiläumsjahr – aber wir sind auch realistisch: Die Rahmenbedingungen in unserer Branche werden auch in diesem Jahr nicht ganz einfach sein. Trotzdem bin ich vorsichtig optimistisch. Wie es scheint, haben die Zinsen ein Plateau erreicht und wir denken, dass sich die Lage mittelfristig etwas entspannt. Die Inflation lässt langsam nach. Hoffen wir, dass die von EZB-Chefin Christine Lagarde auf dem Weltwirtschaftsforum signalisierten Zinssenkungen im Sommer tatsächlich kommen werden. Das wäre ein gutes Signal, auch und gerade für die Investoren auf dem Immobilienmarkt.

Sven Sontowski: Auch wenn wir uns entspanntere Rahmenbedingungen für unser Jubiläumsjahr gewünscht hätten, wollen wir das Jubiläum trotzdem gebührend feiern und ihm genug Raum schenken. 40 Jahre Sontowski & Partner, das ist ein wichtiger Meilenstein für uns. Und es ist gerade in Zeiten wie diesen auch ein guter Anlass, um nochmal genau hinzuschauen: Was war in diesen 40 Jahren besonders wichtig? Was hat auf lange Sicht unsere stabile Rolle am Markt begründet? Bei so einer Historie sind nicht nur die Erfolge wichtig, sondern gerade auch die Herausforderungen, die man schon gemeistert hat.



Was sind denn wichtige Learnings aus der Vergangenheit? Was hilft für die momentane Situation?

Tilman Engel: Es ist ja nicht das erste Mal, dass die Rahmenbedingungen schwierig sind, auch wenn die aktuelle Phase schon sehr besonders ist. Aber man war sich natürlich auch in den Hochzeiten bewusst, dass es nicht immer nur aufwärts gehen kann und irgendwann eine Korrektur erfolgt. Was sich für S&P schon früher ausgezahlt hat und auch heute bewährt, ist, dass das Unternehmen auch in den guten Zeiten immer eher mit Bedacht vorgegangen ist. Projekte mussten schon immer ordentlich durchfinanziert und -kalkuliert werden. Und im Zweifel wurde lieber auf Marge zugunsten von Stabilität verzichtet als ein Wagnis einzugehen. Das hat sicherlich unter anderem dazu beigetragen, dass Sontowski & Partner sich über die 40 Jahre stabil am Markt gehalten hat.

Sven Sontowski: Was uns außerdem trägt, ist ein verbindliches Wertegerüst, das gerade in einem Familienunternehmen nochmal eine besondere Bedeutung hat. Dazu gehört, dass wir Werte wie Verlässlichkeit und Loyalität auch sehr stark in unseren Geschäftsbeziehungen leben. Auf solche Beziehungen, die oftmals seit langen Jahren oder sogar Jahrzehnten bestehen, kann man dann auch in schwierigen Zeiten bauen.



Kontinuität und Verlässlichkeit sind ja eher traditionelle Tugenden – wie kommt man damit in die Zukunft?

Sven Sontowski: Ich bin überzeugt, dass so ein Wertegerüst gerade auch für die Zukunft besonders wichtig ist. Wer in einem unsicheren Umfeld agiert, braucht umso mehr eine verlässliche und sichere Basis. Auf einem festen Fundament kann man auch leichter neue Dinge anstoßen. Außerdem haben wir hervorragende Teams bei S&P und in allen Beteiligungen, die wirklich großartige Arbeit leisten. Das ist ein Mix aus sehr langjährigen Kollegen mit viel Erfahrung und jungen Mitarbeitern, die wichtige neue Impulse mitbringen.

Henrik Medla: Und diese Impulse brauchen wir natürlich für den Weg in die Zukunft. Ein besonders wichtiges Learning, das wir von unseren Vätern mitgenommen haben, ist, nicht stehenzubleiben, sondern das Geschäft immer weiterzuentwickeln. S&P hat immer wieder auf Chancen reagiert, die sich im Markt aufgetan haben und hat zur richtigen Zeit neue Geschäftsbereiche angestoßen. Dadurch waren wir schon früh recht breit aufgestellt und konnten schwierige Marktphasen durch andere Geschäftsbereiche ausgleichen. Neben unserem Kerngeschäft, der Projektentwicklung, haben wir das Fondsgeschäft entwickelt, später dann das Mezzanine-Geschäft oder auch beispielsweise einen eigenen Betriebsträger im Pflegebereich aufgebaut.

Tilman Engel: S&P war da an vielen Stellen Vorreiter und hat den Grundstein für einige Unternehmen gelegt, die sich heute am Markt sehr erfolgreich selbständig behaupten. Die DIC (jetzt Branicks) gehört dazu, auch die GRR, die gerade Teil der GARBE Unternehmensgruppe geworden ist, oder auch die Pegasus Capital Partners, die in die Eigenständigkeit entwickelt wurde. Auch die Wandlung vom Bauträger in ein Beteiligungsunternehmen, das in vielen Bereichen aktiv ist, ist ein Beispiel für diese Veränderungskultur. Diese Transformation ist sicherlich auch deshalb gut gelungen, weil bei aller Freude an Neuem mit Augenmaß vorgegangen wurde. Es ist die Verbindung von beidem, Tradition und Innovation, die Sontowski & Partner ausmacht.



Was wird wichtig werden in den nächsten Jahren? Was haben Sie bei S&P vor?

Henrik Medla: Die weitere Digitalisierung in allen Geschäftsbereichen wird eine sehr wichtige Rolle spielen und insbesondere auch der Einsatz von KI. Da sind wir aktuell schon dran. Außerdem bereiten wir gerade einen neuen Geschäftsbereich vor, den wir für sehr zukunftsträchtig halten und zu dem wir voraussichtlich zur Jahresmitte mehr sagen können. Das Thema ESG wird uns sicherlich nicht nur durch die kommenden Jahre begleiten, sondern noch stärker ein integraler Bestandteil unserer Unternehmensstrategie werden.

Sven Sontowski:Flexibilität wird wichtig werden. Wir leben in einer Zeit des Wandels, darauf muss man gut reagieren können. Die Anpassungs- und Transformationsfähigkeit, die uns schon in der Vergangenheit ausgemacht hat, wird noch wesentlich wichtiger werden. Inhaltlich beschäftigen uns in der Projektentwicklung vor allem innovative und nachhaltige Lösungen des Bauens und des Sanierens von Bestand. Das werden absolut zentrale Themen in den nächsten Jahren. Spannend, aber auch sehr komplex. Wir hoffen, dass die sehr umfangreichen Vorgaben und Verwaltungsprozesse rund ums Bauen verschlankt werden. Das würde auch dem Wohnungsbau den notwendigen Schub verleihen. Bei allem Wandel wird es für uns aber auch wichtig bleiben, unseren Wertekodex als Familienunternehmen in der Zukunft weiterzuleben. Das ist die Basis unseres bisherigen Erfolgs.



Wie wird es in diesem Jahr weitergehen? Und wie sehen Sie das Unternehmen dafür gerüstet?

Tilman Engel: Das Jahr wird noch einmal spannend. 2023 hat uns einiges abverlangt, aber wir haben auch bereits einige wichtige Weichen gestellt, die sich kurz- und mittelfristig auszahlen werden. Wir haben eine stabile Basis, ein versiertes Beratergremium an unserer Seite und hochprofessionelle Mitarbeiter. Ich denke, wir sind gut gerüstet.

Henrik Medla: Wir sehen zu Beginn unseres Jubiläumsjahres für den Immobilienmarkt ein erstes Licht am Ende des Tunnels und sind für eine mittelfristige Markterholung, für die es erste Anzeichen gibt, vorbereitet. Wir werden sicherlich nicht übermütig werden und weiterhin mit Bedacht agieren. Aber es gibt keinen Grund zweifelnd in die Zukunft zu blicken. 40 Jahre Sontowski & Partner sind eine schöne Erfolgsgeschichte, die auch Kraft und Zuversicht gibt.

Sven Sontowski: Auch ich sehe dem Jahr durchaus positiv entgegen. Wir verfügen über Projekte, die wir zu gegebener Zeit realisieren können und haben wichtige Zukunftsthemen wie ESG im Fokus. Auch wenn es trivial klingen mag: Natürlich haben wir aus den vergangen beiden Jahren wieder Wichtiges mitgenommen, was uns in der Zukunft nützlich sein wird, um unsere Stabilität weiter zu festigen. Ich freue mich auf unsere kommenden Vorhaben und besonders auf unser Jubiläumsjahr!

Ein Beitrag von Doris Hertel, Leiterin Transaktionsmanagement und Finanzierung

Mehr als eineinhalb Dekaden war der deutsche Immobilienmarkt bevorzugter Investitionsraum nationaler und internationaler Kapitalanleger. Mittlerweile bewegt sich das Transaktionsaufkommen auf einem konstant niedrigen Niveau – mit zum Teil erheblichen Auswirkungen, wie die jüngsten Verwerfungen bei Marktbegleitern gezeigt haben. Wenn man der nahezu einhelligen Marktmeinung Glauben schenken darf, stehen wir erst am Anfang dieser Entwicklung. Ist die Veräußerungsfähigkeit bei Bestandsobjekten entsprechender Qualität noch gegeben, so zeigt sich die Käuferseite bei Projekten, die zur (Weiter-)Entwicklung vorgesehen sind, zurückhaltend. Eine Ausnahme sind hier vielleicht noch Projekte des geförderten Wohnungsbaus.

Ein Beitrag von Dr. Tilman Engel, Geschäftsführer der Sontowski & Partner Group

Nach über einer Dekade des Wachstums sieht sich die Immobilienwirtschaft vor immense Herausforderungen gestellt, die unser Geschäft der Projektentwicklung grundlegend beeinflussen. Die Gemengelage aus den Folgen des Ukraine-Kriegs mit der Energie-Krise und den gestiegenen Baukosten sowie den zunehmenden ESG-Regularien als Reaktion auf den Klimawandel sorgt insbesondere für eine deutliche Verteuerung von Immobilien. Hinzu wirken die historisch rasant gestiegenen Zinsen, die die Investoren verunsichert und den Transaktionsmarkt nahezu zum Erliegen gebracht haben. Ungeachtet dieser Tatsache bleibt die Nachfrage nach modernen Gewerbeimmobilien bestehen und der Bedarf an Wohnraum ist hoch.

Ein Beitrag von Dr. Henrik Medla, Geschäftsführender Gesellschafter der Sontowski & Partner Group

Für viele Marktakteure sind unmittelbar bevorstehende Konsolidierungen bei Projektentwicklern und Grundstückseigentümern ausgemachte Sache. Die Gemengelage aus gestiegenem Zinsniveau, aus heutiger Sicht zu teuer angekauften Grundstücken, dünnem Liquiditätspolster vieler Marktteilnehmer und hohem Investitionsbedarf mit Blick auf Megatrends wie ESG machen in der Theorie eine Konsolidierungswelle wahrscheinlich. Doch bislang haben sich diese Prognosen noch nicht bestätigt: Weder haben Firesales – also Notverkäufe von Projekten oder Krediten bei Projektenwicklern und Banken – spürbar zugenommen, noch sind Übernahmen an der Tagesordnung.

Dabei ist das Thema an sich überaus relevant. Schließlich wird in dem Szenario einer deutlichen Abwertung von Grundstücken samt Konsolidierung der Branche mitunter ein Schlüssel für wirtschaftlich darstellbare Wohn- und Gewerbeentwicklungen gesehen.
Das Argument: Damit bezahlbares Wohnen und ESG-konforme Entwicklungen auch in dem neuen Marktumfeld realisiert werden können, müssen die Grundstückskaufpreise erstmal sinken. Auf dem preislichen Niveau der Zeit vor der Zinswende seien viele Projekte sonst nicht wirtschaftlich darstellbar. Das mag so sein. Doch dass es zu einer neuen Preisbildung deutlich unterhalb der letzten Marktwerte und im Zuge dessen zu einer Konsolidierungswelle kommt, erscheint mir aufgrund mehrerer Faktoren unwahrscheinlich.

Ein Beitrag von Sven Sontowski, Geschäftsführer der Sontowski & Partner Group

Die aktuelle gesamtwirtschaftliche Lage bereitet auch der Immobilienwirtschaft mit Recht Kopfzerbrechen. Steigende Zinsen, teilweise noch immer unterbrochene Lieferketten, zunehmende Regulierung und eine drohende Rezession bestimmten die Nachrichten. Hinzu kommt eine drohende Gasmangellange am Ende des bevorstehendes Winters.

Der Immobilienmarkt hat mit einer weitgehenden Schockstarre auf die veränderten Rahmenbedingungen reagiert. Neue Projekte und Transaktionen werden hintenangestellt, Verkäufer und Käufer beäugen sich in Lauerstellung. Wie können Unternehmen in dieser Situation agieren?